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不動產資訊平台顯示，不包含優惠房貸的一般房貸利率，今年首季新增房貸的平均利率達2.6％，寫下金融海嘯以來新高，比較特別的是房貸利率通常跟央行升息有關，但過去這段時間利率已沒調升，但新增房貸的利率較2024第2季仍增加了0.24個百分點。值得注意的是，房市吹冷風，六都議價率也全面揚升。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波利率增加，主要是在2024年第3季開始緊縮房貸政策導致，反映市場資金緊縮導致房貸出現排撥等現象，房貸市場供不應求，即使央行沒有繼續升息，但一般房貸利率仍向上攀升，所幸網銀、壽險等非銀行體系也加入房貸市場，近期房貸利率表現已經趨於平穩。

統計顯示，排除優惠房貸的一般房貸統計，連續升息前的房貸利率約為1.52~1.55％，連續升息後到2024第二季為2.36％，後面開始逐漸出現房貸排撥等亂象，再加上銀行自主管理與央行第七波管控，2024年第3季平均房貸利率2.39％，第4季就攀升到2.54％，今年首季更進一步增加到2.6％，單純比較新增房貸的利率狀況，2.6％水準已經是金融海嘯後的單季新高，反映購屋的市場資金成本明顯增加。

若以區域表現來看，都普遍出現上漲跡象，新北市由去年第3季的2.39％，增加到2.6％，台北市由2.37％增加到2.59％，台中市由2.39％增加到2.6％，高雄市從2.43％增加到2.64％，即使新竹地區也平均在2.6％以上。

曾敬德表示，由於一般房貸常見利率在2.5％起跳，另外針對名下已有房貸的因為差別利率訂價政策，導致一般的房貸利率平均達到2.6％，建議首購民眾現在政府對於新青安政策仍鼓勵，有需要的還是在到期前可以考慮，都會比現在的房貸利率划算。

值得注意的是，房市低迷，住商機構觀察內部成交資料，全台平均議價率全數上揚，六都中更以南二都議價空間無論是在空間或是年增都更為明顯。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，隨著政府打房態勢明確，且信用管制措施未有鬆綁跡象，令房市逐漸往買方市場傾斜，消費者在價格上握有更大議價空間。

據統計，六都與全台議價率全面起漲，其中台北市今年前10月成交案件平均議價率達13.7％，相較去年同期增加1.4個百分點；新北市議價率則從10.6％增至13.8％，增加3.2個百分點；桃園市議價率平均達15.0％，較去年增加4.1個百分點；在中南部方面，台中市議價率達12.5％，年增3.3個百分點；台南市則以16.9％，為六都亞軍，年增3.5個百分點；高雄市議價率更高達17.1％，為六都之冠，較去年大增4.3個百分點，也是六都最高。

賴志昶指出，買方觀望氣氛濃厚，同時消費者也不再盲目追價，致使過去「開價即成交價」的房市盛況已不復見。另就南部議價空間擴大，他補充，過去南二都受惠科技產業進駐，大批建商搶進，為區域房市創造榮景之際，也讓當地出現大量供給，適逢房市翻轉，買方出手較顯謹慎，如無法順利去化，產生賣壓，會為買方創造不小議價空間。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，議價空間擴大，可視為房市回歸理性買盤的重要指標，尤其近期在政策緊鎖之下，不管是中古賣方或建商，勢必已難以將價格看成鐵板一塊，適度讓利幾乎已成市場共識，惟買方議價幅度雖提升，但建議購屋人在積極議價同時，仍需評估物件價值與自身需求，避免因過度觀望而錯失進場最佳良機。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

新竹市東區關埔重劃區因緊鄰新竹科學園區，吸引大量科技業從業人員進駐，購屋族群以園區工程師與其家庭為主，即使近年受到政府信用管制與高房價環境影響，整體市場交易量略有縮減，但價格相對抗跌。

有巢氏房屋新竹竹科關新加盟店店東楊博舜表示，關埔重劃區地狹人稠、商家林立，生活機能成熟，區內擁有COSTCO，各式餐飲與生活服務密集，是新竹東區最具完整機能的生活圈之一。

由於鄰近園區，通勤時間短，加上學區完善，吸引許多重視生活便利與教育環境的科技新貴落腳於此。

相較之下，竹北高鐵特區雖交通便利，外地客比例高，但近年經歷房價盤整後，以過去價格相近的二房產品來說，高鐵特區目前總價約1,600萬至1,700萬元，略低於關埔的1,800萬至1,900萬元，顯示關埔重劃區房價抗跌力道強。

在這波房價起漲之前，關埔新案每坪價格僅約30萬元，然而隨著近年科技業發展、竹科產值提升，整體大環境下土地及營建成本上漲，以及新竹精華區可建地日趨稀有、關埔具近竹科的地理特點，以及居民全台名列前茅的所得水準，帶動房價一波急漲，目前預售案多在8字頭，中古電梯大樓行情普遍站上6、7字頭。

楊博舜表示，目前市場結構仍以自住與長期置產為主，短線投資客在政策壓力下幾乎退場，多數屋主財力雄厚、不急著出脫手中物件，整體供給面偏緊，也使得價格下修空間有限。

從長期觀點來看，關埔重劃區具備產業支撐、地段稀缺與生活機能成熟三大優勢，即使短期面臨政策調整或市場盤整，其剛性需求仍然穩定。

目前市場上最受歡迎的仍是總價2,000萬元左右的二房加車位產品，以首購族與新婚家庭為主要買盤；總價4,000萬元以上、屬於換屋族群的三房產品，受限於高價住宅貸款成數限制，買氣相對停滯。

楊博舜表示，關埔二期重劃區推動，公共建設興建中，目前土地處於不得移轉的階段，預估兩年後將進入開發期，未來關埔整體供給量將增加，預期五年後區域建設成熟，整個關埔生活圈將迎來第二波成長動能。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

依據內政部資訊平台公布，114年第一季台北市房貸負擔率高達68.94%，房價所得比高達15.85倍，因此廣為流傳一句話「不吃不喝16年才能買房」，但房市專家李同榮在臉書發文分析，其實這是一個「假議題」。

台北市房貸負擔率高達68.94%，房價所得比15.85倍，成為的「16年不吃不喝」的依據。其他六都的房價負擔力差異明顯：新北市房貸負擔率58.68%，房價所得比13.49倍；桃園市負擔最輕，房貸負擔率38.98%，房價所得比8.96倍；台中市53.37%與12.27倍；台南市42.23%、9.71倍；高雄市43.13%、9.92倍。

但李同榮認為，「不吃不喝16年才能買房」的解讀方式，其實存在統計上的迷思。他表示，房價所得比是評估房市負擔能力的重要指標，計算公式為「中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得」。

但事實上，中位數家戶可支配所得者，大都不會購買中位數總價的住宅，而是會根據自身經濟能力挑選低於中位數價格的住宅，再加上首購只要2成自備款，李同榮分析，在台北就業者的年輕人，只要儲蓄幾年，並往新北市尋找中位數或以下總價的住宅，就可擁有購屋條件，可以先求有、再求好。

「賣厝阿明」過去曾提醒，首購族在進場買房前務必做完整財務檢視，理想情況下，貸款成數應控制在六至七成，房貸支出則不超過月收入三分之一。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

行政院9月「打開水龍頭」放行新青安融資額度後，合作金庫銀行統計承做房貸金額每月成長約10億元，預估2026年國內房市呈現「量縮價緩跌」格局，房貸逾放比可能逐漸上升。

合庫金控舉行線上法說會合庫金今年前10月稅後純益180.1億元、年增2.4%，累計每股稅後純益（EPS）為1.14元，反映票券、銀行、資產管理子公司各自獲利年增51.3%、5.9%、2.5%；人壽、投信、證券子公司則獲利年減90.1%、31.3%、16.5%。

銀行法72-2條被銀行業稱做「不動產天條」，合作金庫銀行表示行政院9月中「打開水龍頭」政策，新青安放行銀行可適用融資額度，不受銀行法72-2條影響，銀行有更多資金提供民眾購屋，統計9月承做房貸金額約90億元，10月則是100億元，每月成長10億元。

合作金庫銀行個人金融部協理蔡恩得表示，明年不動產市場偏向量縮價緩跌，該行今年10月底房貸餘額8700億元，較去年底成長約8%，年度平均餘額大概成長15%，預估明年房貸成長率應在5%以下，房貸逾放比則是可能逐漸上升。

土建融放款部分，合作金庫銀行法人金融部協理李衍斌表示，該行按銀行法72-2條計算的建築放款比率約28.5%，是公股行庫最高，將以優良建商及利率條件良好的都更危老為主要承做目標。合庫銀統計今年9月底土建融放款餘額1615億元，預估未來成長持平，另按中央銀行不動產貸款集中度計算，該行9月底集中度為35.36%。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

台灣房屋集團統計11月旗下門市交易量，各縣市買氣表現皆有起色，七都月增7.8%，年減4.9%，觀察各都表現，雙北、桃園、新竹、台中皆月增，其中又以桃園增37.5%最多，凸顯北台灣回溫力道較佳。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐分析，AI發展暢旺，國發會預測今年GPT成長可望達6%，28日股市越過27,600點，普發現金可望帶動經濟表現熱絡，不過房市卻受到政策性抑制，今年價量表現疲弱，限貸令上路逾一年，市場回歸自用需求，加上年底傳統購屋季，目前房市主力以「非買不可的首購族」、「危機入市的置產族」為主。

根據中央大學台灣經濟發展研究中心與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」「購買房地產時機」指標為94.26點，較前月回升3.84點，代表民眾對房市可望擺脫先前觀望態度轉而重拾信心。

張旭嵐指出，相較於新青安時代的雨露均霑，2026年的房市則是兄弟爬山各自努力，具有重大建設的區域表現，較能吸引資金和目光，包括國際科技巨頭輝達（NVIDIA）和Google規劃設立總部的士林北投區，商辦和住宅都炙手可熱。

新北市淡水區也因為淡江大橋即將完工，以及低總價優勢，成為低迷房市中最能吸引小資目光的區域；桃園捷運綠線第一階段七站可望在明年底通車，更提升桃園的交通便利性，自住機能優勢。台積電（2330）中科1.4奈米先進製程新廠本月動工，預計2027年底前完成風險性試產；而國壽今年砸45.5億在南科積極購地蓋倉儲，對區域產業發展帶來鼓舞作用。

張旭嵐強調，房市政策抑制投機，鼓勵自用，因此未來購屋除了需考量自身財力，還須評估物件機能性，置產地緣性，以及長期持有效益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

近年房價快速上漲，在購屋總價的考量之下，民眾購屋越買越小！永慶房產集團盤點六都行政區2023年8月到2025年7月的實價登錄資料發現，桃園市「龜山區」平均單戶交易面積減少達36.5%，位居全台第一，台中市「中區」則減少20.4%，高雄市「鹽埕區」、「新興區」的面積也有20.3%、18.5%的減幅，顯示小宅化的趨勢不僅明顯，更席捲六都。

桃園市「龜山區」2023年到2024年每戶平均交易面積達55.8坪，而2024年到2025年僅剩35.4坪，一戶整整少了20坪，是全台交易面積減少最多的行政區。永慶不動產A7文青豐岳加盟店東翁志強指出，受到雙北外移人口影響，鄰近雙北、交通便利的龜山區成為購屋首選。首購與小資族在資金有限的情況下，買低總價的小宅是必然趨勢。此外，市場上小宅去化速度快，連帶影響建商推出更多小坪數建案，未來大坪數的物件會更加稀有且不易去化。

翁志強店東解釋，以過去一年龜山區平均交易總價1,100萬元來看，剛好符合新青安首購族能負擔的範圍，約有6-7成的購屋族都是選擇這個大小的物件。而追求大坪數的換屋族，在第二戶貸款成數降低的情況下，不管是「先賣後買」或「先買後賣」，多保留觀望態度。以上現象讓龜山區的物件坪數縮水最明顯，短期來看小坪數、1,000-1,500萬元左右總價仍會是市場主流。

台中舊城區「中區」 老屋重建變小宅

做為台中市發展最早的舊城區「中區」，過去兩年平均每戶交易面積也減少20.4%，成為全台第二名行政區。永義房屋台中一中三民加盟店東郭誌蘭表示，中區因發展時間早、加上行政區面積小，區域內房屋類型主要分成兩種：屋齡40年以上、或屋齡10年內經危老重建的新屋。礙於老屋全面翻新可能需要超過200萬元的大筆資金，還有修不好風險，新屋就成為許多購屋族的首選。

郭誌蘭店東解釋，以鄰近的北區、西區來看，兩房小宅總價也都要近千萬元，而中區平均總價約6-700萬元就能買到10年內的小宅，相比之下實惠許多，加上明星學校居仁國中的學區加持，對於有學齡兒童的小家庭很具吸引力！

高雄「鹽埕區」、「新興區」面積減幅皆上榜

高雄市「鹽埕區」、「新興區」過去兩年交易面積減幅各有20.3%、18.5%，平均每間減少約8坪空間，幾乎是一間套房大小！永義房屋美術麗鼎加盟店長呂冠萮指出，鹽埕區是高雄最早發展區域，多以低樓層的老舊透天厝為主、幾乎無新建案，購屋選擇有限。在捷運、輕軌、景點的加持，加上區域近年積極推動觀光產業，部分老宅轉作民宿、文創等使用，懷舊悠閒的環境也吸引購屋族前來。在總價和持有土地面積的考量下，小坪數的透天厝很受歡迎，帶動交易坪數呈下滑趨勢。

「新興區」過去兩年交易面積也下滑18.5%，台慶不動產高雄八德站前加盟店副店長劉芝羽表示，新興區緊鄰高雄火車站，在南、北高雄的交通上具有相當大的優勢，對於追求交通、生活便利，又想要靠近北高雄的年輕族群相當有吸引力。在新青安的助攻下，總價千萬元、小坪數的物件，更符合負擔能力較低的小家庭、首購族需求，加上大坪數新建案市場需求少，建商更傾向於興建小坪數住宅，短期來看「新興區」最主要的交易主力仍會以兩房、小坪數為主。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，以六都觀察來看，超過7成以上的行政區每戶購屋面積都有縮水跡象，小宅化趨勢相當明顯。除了家庭人數變少讓小宅需求增加外，低總價、購屋負擔相對輕鬆也是小宅受歡迎的主因，以交易面積減少前五名的行政區來看，價格幾乎都有百萬元以上的差距，龜山區更是相差達400萬元，顯見在信用管制政策下，低總價、符合自身負擔能力的小宅更是搶手，建商新建案也多往兩房、小三房的物件發展，不只去化速度快、也更符合當今社會的住宅需求。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

許多民眾以為「遷戶籍」就是重購退稅的萬靈丹，只要把地址一改、住戶一登，就能輕鬆取得自住身份，成功省下數十萬甚至百萬元的稅負。但國稅局最新查核實務卻狠狠打臉這種迷思，帳面上的戶籍只是最基本、最表面的證據，真正能決定你是否符合自住資格的，是生活中的每一條痕跡。住商不動產宜蘭縣政高鐵加盟店-愛冠軍團隊 馬湘琳 店長直言，現在的查核早就不是十年前那種只看戶籍、看契約的做法，而是全面性、跨資料庫、跨部門的大數據比對。只要你沒有真正住過，不管戶籍怎麼搬、文件怎麼編，都逃不出查核網。

首先，國稅局最基本的會先檢視書面資料，包括買賣契約、完稅時間、轉登記日期、是否符合兩年時效等。只要其中一項對不起來、文件前後矛盾，就可能在第一關卡住，直接延遲或駁回你的申請。這還只是最表層。

第二層查核就是戶籍，但國稅局強調，「戶籍只是形式，不是真實」。

你到底住沒住，不是你說了算，而是生活事實決定。接著，第三層查核進入「生活軌跡」檢視，包括水電用量、網路數據、包裹寄送、電商發票、垃圾清運次數等。你說你住，卻一個包裹都不收、一度電都不花，怎麼可能說得通？

更進一步的是資金流向檢查，國稅局會看你的自備款來源、扣款帳戶是不是你本人、資金移動是否合理。這部分順便能抓出人頭貸款、假贈與等違規行為。若有資金走向異常，還沒審到重購退稅，你可能就已經先掉進另外一個稅務風暴。

另外，國稅局也會透過不動產市場資訊查你是否「偷賣」。

你只要曾委託過仲介、刊登過網路售屋資訊，不管最後有沒有成交，都會被視為非自住用途。許多民眾為了試水溫隨便刊登一下，就因此被取消退稅資格，事後抱怨也來不及。

更精細的查核還包括行文管委會，調閱車道感應扣款次數與出入記錄。

如果兩個月只來一次車，卻說你住在這裡，國稅局自然不會買單。甚至你的上班地點、生活城市、發票消費地，政府都能跨資料庫比對。你人明明每天在台北生活、上班、看病，卻說你住在宜蘭的重購房屋，邏輯馬上露餡。

最關鍵、最容易被忽略的一招，是國稅局會直接問買方。

愛冠軍團隊 馬湘琳 店長提醒，只要買方一句「交屋前沒看到他住過」或「房子空了一段時間」，你的自住資格立刻破功。此外，健保卡刷卡紀錄、就醫軌跡都能看出你真正的生活範圍，你有沒有住在那間房子，看病路線比戶籍地址更誠實。

這些查核手法讓許多民眾以為「搬戶籍就能騙過政府」的想法徹底幻滅。

事實上，重購退稅不是靠運氣、不是靠操作，更不是靠形式文件，而是你有沒有真正住在那裡。換言之，你永遠騙不過國稅局。在房地合一稅上路、重購退稅規範愈趨嚴格的時代，不管自住、換屋、投資，都必須回到一件事，如實申報，確實居住。因為你以為的漏洞，國稅局早就補好了。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

地政局公布九月台南市住宅價格指數，較前期八月微幅下降百分之零點二一，相較去年同期則微幅下降百分之四點八九。住宅部分，大廈價格指數微幅下降百分之零點二六，透天住宅價格指數微幅下降百分之一點二，觀察各行政區本期住宅價格指數，多數行政區相較前期及去年同期，仍呈現下跌修正格局。

在交易量方面，本期全市交易量較前期減少了百分之五點四一。地政局指整體交易量雖有趨緩，仍有部分行政區表現亮眼，尤以善化區交易量增幅三成最為顯著，而永康區交易量增幅以二成六居次。

地政局表示，九月國內經濟景氣燈號由綠燈轉呈黃紅燈，顯示景氣仍延續成長態勢。住宅價格指數多數行政區持續微幅下跌修正。而交易量方面，全市九月建物移轉棟數共一四八七棟，較前期減少百分之五點四一，整體買賣棟數與去年同期相較，大幅衰退三成二。觀察結果顯示，因市場處於觀望氛圍，導致交易動能低落，進而使成交量持續縮減。住宅價格跌幅，以新市最高，其次為歸仁區及佳里區，然部分行政區月變動率維持正成長，如中西、仁德及東區，然若與去年同期相較，全部行政區皆呈下跌走勢，因仍信用管制，多數行政區房價持續處於下修階段。

交易量前三名為永康、安南及安平區，永康因區內新建案陸續完工，第一次移轉數高，反觀歸仁、佳里，交易量下跌超過六成。觀察實價登錄件數，相較去年七月以來，呈現逐步下修量縮，甚至達七成。地政局說，未來房市仍持續面臨結構性修正，市場呈現觀望、停滯的氛圍。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房市前景不明朗，全台六都各類型建物房價普遍較一年前下修，不過大樓物件跌幅相對較小，雙北市大樓甚至出現漲勢，凸顯出蛋黃區住宅大樓的保值型與抗跌性。

統計顯示，桃園、台中與台南的住宅大樓物件，房價跌幅僅約1％，雙北大樓產品甚至出現漲勢，台北市、新北市分別年漲12.1％、1.6％；另外，同現漲勢的還有桃園、台南市公寓產品。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，信用管制與限貸因素衝擊下，房市買盤縮手、房價相繼修正，房市買盤無論自住或置產需求，皆有回歸蛋黃區精華物件或低總價親民產品趨勢，尤其台北市住宅大樓平均總價達4,973萬元、較去年同期上漲逾1成，不僅是反映出蛋黃區物件的抗跌性，也包含高資產族群在經濟成長、股市高檔的情況下，對保值型資產的穩定偏好。

公寓、華廈及大樓三類物件類型中，今年第三季總價年跌幅最大分別為台中市華廈、台北市公寓及高雄市住宅大樓，三類物件跌幅皆達1成以上，其中華廈產品總價在六都同步下跌，年跌幅在3％～13％間。

賴志昶表示，雖然公寓、華廈屬低總價、低單價產品，不過房市熱潮退去，公寓、華廈買盤接手性更不如大樓，尤其屋齡偏高、屋況好壞落差大，加上銀行對於房貸放款資產品質條件更為要求下，購屋族對老舊產品態度轉趨保守，較具有議價空間。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

財政部最新統計顯示，今（2025）年上半年房地合一稅適用20％稅率的案件占比攀升至41.95％，不僅創下歷年新高，也首次超越持有未滿5年需課較高稅率的短期交易、占29.9％。專家分析，長期持有者受惠於完整的房價漲勢，再加上稅率明顯較低，使滿5年以上的物件成為交易主力。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，這波房價上揚主要分為兩階段：一是疫情後通膨加速、營建成本大漲推升房價；二是新青安政策帶動買氣，加上股市強勢，5年以上屋主持有期間幾乎完整參與這兩波漲幅。由於滿5年稅率即降至20％，是最「划算」的級距，再往下還需再多等待5年，因此20％族群自然成為大宗。

統計也顯示，短期交易顯著減少。45％稅率案件今年上半年降至13.3％，低於去年的18.1％；35％稅率也縮減至16.6％。相較之下，持有滿5年的20％稅率案件則快速增加，上半年達41.98％，明顯高於去年36.1％及2023年33.1％。

此外，適用10％稅率的案件也升至歷史新高3.16％，免稅案件占比更高達23％。曾敬德表示，隨著時間推移，符合自用並連續設籍6年以上條件的屋主逐年增加，加上自住房地合一稅400萬元免稅額帶動，使10％級距與免稅案件持續攀升。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】