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房市趨冷，低公設比新案異軍突起，今年第三季六都預售屋的主建物占比約45.4％～52.5％，占比均較往年提升；近期房市不佳，買方對室內空間更為追求，高公設比建案乏人問津，今年以來成交新案的主建物占比，較過去提升。

主建物坪數是指不含陽台等附屬建物、公設等公用空間的坪數，計算主建物坪數占整體權狀比例，可反映該案實際使用面積多寡，也就是「實坪」或「室內坪數」。據住商機構統計，包括台北、新北、桃園、高雄等地第三季新案的主建物占比均較往年提升。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，新案市場受大環境衝擊，購屋意願降低，現階段能成交案場，若不是價格優惠，或本身條件夠吸引人，過去令購屋人所詬病的高公設比新案則成交件數略減，目前都會區房市幾乎走向小宅化，但平均主建物占比仍較往年提升。

如果買方追求實坪面積大的建案，則可以朝向基地面積大的社區、更多住戶分攤公設，或屋齡20年以上的大樓，因消防法規變革早期八樓以上大樓無需具備雙逃生梯，公設比相對較低。

六都預售案主建物占比約接近5成，其中又以台中45.4％為六都最低，僅高雄市超過50％。住商不動產中區協理賴萬分析，近期台中推案多集中於14期、單元二及單元三等重劃區，這些區域具有低密度開發、高綠覆率等特點，若是新案基地較小又採低密度開發，加上不少中南部建商訴求氣派與豐富公設，都會拉高公設比。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

今年房市買氣持續低迷，但台中仍有部分指標建案逆勢突圍，銷售交出亮眼成績，包括「勤美之真」、「雙橡園1518」、「市政壹號廣場」、「櫻花大綻」、「順天MR.L」、「惠宇大然」等六大預售案，今年以來合計創下189億元的銷售佳績，表現格外吸睛。

根據內政部實價登錄揭露，今年第一季公開銷售的「勤美之真」表現特別搶眼，目前已累積174筆交易，總銷售金額達62.46億元，穩坐今年銷售冠軍寶座。

勤美集團長年深耕西區草悟道生活圈，勤美的豪宅新成屋「勤美之森」共規劃209戶，實登揭露已成交175戶，銷售率突破8成。延續品牌熱度，二期預售案「勤美之真」共271戶，憑藉優越地段與高規建材配備熱銷，成交單價更雙雙站上8字頭，刷新區域行情。

雙橡園開發於南屯區單元二重劃區推出的「雙橡園1518」，則拿下平均總價、平均單價雙料冠軍，總銷金額達34.3億元。該案位於公益路首排，在未公開建材規格與外觀設計圖的情況下，吸引大批鐵粉搶先下手，靠的正是多年來累積的品牌力。

興富發集團則靠商辦產品突圍，位於台中七期的「市政壹號廣場」主打微型商辦，今年以來已有111筆成交案、總銷售額27.82億元，且不乏高總價、高單價個案。

櫻花建設在烏日高鐵特區的「櫻花大綻」則祭出讓利策略，相較區域同類建案平均讓利10％～15％，每坪成交均價45.86萬元，今年以來成交量達145筆，總銷售額25.55億元，顯示讓利策略奏效。

至於南屯區13期重劃區則由「順天MR.L」撐場，今年以來累積56筆成交案、總銷售額21.67億元，每坪均價78.27萬元，最高單價達87.92萬元，創下區域單價新高；同樣位於13期的「惠宇大然」也累積55筆交易，總銷售額17.67億元，登上熱銷排行榜第六名。

住商不動產七期南屯店協理黃盟翔分析指出，目前市場量能縮小，買方普遍拉長觀望期，上述銷售特別突出的個案各具優勢，如勤美仰賴草悟道稀缺地段、雙橡園憑藉品牌信任與獨特銷售手法、興富發靠微型商辦切入、櫻花建以價格取勝、順天則在13期率先衝高單價、惠宇則有深厚品牌實力撐盤。整體來看，雖然房市氛圍保守，但只要地段明確、產品力夠強，仍會有買方出手。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全台新案「實坪回歸」趨勢明顯。根據住商機構統計，今年第三季北北桃高四都新案主建物平均占比較2021年普遍上升，顯示買方對可使用空間的重視升溫；而內政部同步推動「虛坪改革」，預計明年修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，公設比可望下降約5％。然而，估價師指出，制度雖將改善產權與價格透明度，但短期內單價恐因計價基礎改變而上漲兩至三成，市場將從坪數思維回歸總價取向。

根據住商機構統計顯示，今年第三季台北、新北、桃園及高雄市新案平均主建物占比分別較2021年同期增加1至4個百分點，其中桃園、高雄成長幅度最大，達49.5%、52.6%，顯示買方愈加偏好低公設、高實坪產品。對此，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，在景氣盤整期下，消費者選擇更趨理性，高公設建案銷售速度放緩，使整體市場平均主建物占比出現上升。

不過台中則呈現相反走勢。統計指出，台中第三季新案平均主建物占比約45.5%，與2021年相比下滑1.7個百分點。住商不動產中區協理賴萬說明，近年台中推案集中於十四期、單元二與單元三等重劃區，開發型態以低密度、高綠覆率為主，且多規劃會館、公設中庭等設施，導致實坪占比下降。

這樣的區域差異，反映出公設比高低不僅取決於建商品牌策略，也與法規設計及都市開發型態密切相關；而在此背景下，內政部正推動「虛坪改革」，試圖從制度面調整公設與實坪比例，讓住宅面積計算更為合理。

當前的「虛坪改革」主要包含兩項修法方向：一是調整容積計算，將一般電梯改為免計容積空間，並新增管委會公共設施上限；二是修正《公寓大廈管理條例》，將停車位改為「專有部分」。

其中，前兩項僅需修正《建築技術規則》，預計明年有機會正式上路；停車位專有化則因涉及條例修法，預計10月底送行政院審查，後續由立法院審議。改革後預估可使新案公設比下降約5%，並設過渡條款以降低市場衝擊，避免建案申報時程受影響。

卓越不動產估價師事務所所長楊祥銘指出，現代建物公設比偏高的主因，在於法規修正與生活機能需求，自921地震後建築法規提高耐震與安全係數，加上現代住宅重視公共空間與停車需求，都是使公設面積增加的關鍵因素。他強調：「公設不是全然的浪費，虛坪仍有安全與功能上的貢獻，重點在於規劃是否合理、使用是否有效。」

針對停車位專有化與虛坪改革後的估價實務，楊祥銘認為，以估價邏輯而言，仍會是依產權面積作為基礎，不論是否列為專有部分，貸款與鑑價邏輯不會有明顯改變，但產權將更清晰、價格資訊更透明。不過，他也提醒，這樣的政策雖有助於市場回歸理性，「羊毛出在羊身上」，改革後房價單價可能短期內反而上升兩至三成。

他進一步表示，虛坪改革雖能提升公平性，但房價變化仍取決於總價與市場需求；因此長期而言，房市發展將更聚焦「總價合理性」與「公設使用價值」，才是購屋市場回歸穩定的關鍵。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「別再被建築成本騙了！房價暴漲的真相是百億熱錢在作怪。」一位化名「睡貓」中壢房仲，以其橫跨營造、金融與房產投資的獨特經歷，無情揭開建商不願說的真相。他直言，建築成本只是房價上漲的「遮羞布」，真正推動房價的力量來自央行釋出的天量資金、政策誘導的投機狂潮，與民眾對財富縮水的集體恐懼。

成本迷思大破解：從營造現場到成交現場的真相

「我親手拌過水泥、綁過鋼筋，現在每天幫客戶談價格，最清楚成本與售價間的荒謬差距。」睡貓拿出驚人數據：2020年至2023年間，預拌混凝土漲幅約25%，鋼筋上漲30%，但同期雙北預售屋均價卻暴漲65%。這種漲幅背離，徹底戳破「成本推動房價」的謊言。

驚人的是建商實際成本結構：

土地成本：佔總成本45-55%，但可透過容積獎勵稀釋

建築成本：僅佔25-35%，且可透過大量採購壓低

管銷利潤：經常佔到20-30%，遠高於其他產業

「當建商哭窮說成本漲所以房價必須漲時，他們不會告訴你，土地是五年前低點取得的，容積率還靠危老條例增加了40%。」睡貓直言，這種選擇性訴苦，已成為業界標準話術。

資金狂潮實錄：央行釋出的兆元洪水

「真正的關鍵在這裡！」睡貓調出央行數據：2020年至2023年，M2廣義貨幣供給額從50兆元暴增至58兆元，釋出8兆元資金洪流。這些無處可去的熱錢，像海嘯般湧入房市。

他舉例說明：2021年某重劃區土地標售，建商以每坪120萬元天價得標，周邊地主立即跟漲。「這不是成本問題，是資金過剩下的非理性追價。建商敢高價搶地，是因為確信未來有人會用更高價接盤。」

政策誘導的投機遊戲：從囤房稅到青年貸款

囤房稅2.0：雖名為打房，但轉嫁效應讓租金、房價齊漲

新青安貸款：額度提高、期限延長，反而成為推升房價助力

危老都更：容積獎勵創造出「憑空而生」的獲利空間

「最諷刺的是，政府一邊打房一邊救市，政策互相矛盾。」睡貓觀察，這種搖擺態度讓投資客有恃無恐，認定「房市不能倒」是基本國策。

群體心理戰：恐懼比需求更會推升房價

「我帶看過上千組客戶，見證人性如何被房市綁架。」睡貓分析三種推升房價的恐懼心理：

FOMO恐懼（Fear Of Missing Out）：

「再不買就永遠買不起！」這種焦慮讓首購族在2021-2022年瘋狂追價，深怕錯過末班車。

通膨恐懼：

「錢放銀行只會變薄！」定存族把畢生積蓄投入房市，不求增值只求保值。

階級恐懼：

「沒房就輸在起跑點！」父母搶幫子女置產，深怕下一代淪為租房階級。

「這些恐懼形成的集體焦慮，比真實需求更會推高房價。」睡貓感嘆，他曾目睹客戶因搶房失敗而痛哭，彷彿人生從此絕望。

前投資客的良心告白：我如何操作市場

身為曾經的「萬惡投資客」，睡貓無情自剖操作手法：

資訊不對稱：利用實價登錄時間差，低價掃貨後高價轉手

預售屋合約權利轉讓：用少少訂金卡位，成屋前獲利了結

製造熱銷假象：與同業聯手創造排隊人潮，誘使自住客追價

「最賺的一筆，用200萬訂金操作預售屋，半年獲利800萬，這才是房價暴漲的真相。」睡貓坦言，這些操作手法至今仍在市場盛行。

市場的真相：誰在為高房價買單？

睡貓點出殘酷現實：最終接盤的永遠是最後一隻老鼠，辛苦存錢的首購族與換屋族。他們用30年青春換來一間房子，背負的不仅是房貸，更是整個投機鏈的層層利潤。

「當你聽到『建築成本漲所以房價必須漲』時，請記住：成本是建商的問題，價格才是你的問題。」睡貓建議購屋族，與其被話術牽著走，不如冷靜思考：

這價格對我的人生意義是什麼？

我的還款能力能承受多少風險？

除了這裡，還有其他選擇嗎？

M觀點

睡貓的分析，像手術刀般剖開房市華麗外衣下的真相。與其糾結建築成本，不如認清房價本質是資金、政策與人性的綜合體。對購屋族而言，最重要的不是預測市場高低，而是認清自身需求與能力。在這個資訊爆炸的時代，獨立思考比盲目跟隨更重要。畢竟，買房是為了更好的生活，而不是讓生活被房貸綁架。記住：市場永遠有機會，但人生只有一次。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行自2024年9月祭出第七波信用管制以來，至今已滿周年。根據591實價登錄統計，觀察打炒房前後一年、七都各生活圈的預售屋交易量變化，跌幅前十大生活圈的買氣幾乎急凍，僅剩1成左右。其中又以桃園重劃區最多、在榜上占4個名次，是過去建商推案熱絡的地區，交易量萎縮最為顯著。

591房屋交易網對此分析，十大交易量縮區幾乎清一色為重劃區，這些地區過去因建商大量推案、吸引投資買盤進駐、房價快速飆漲，一度成為市場熱區，然而，打炒房政策上路後，尤其生活機能尚未成熟的重劃區首當其衝，面臨投資買盤退場、自住客轉向觀望的市況，整體買氣明顯降溫。

其中，交易量下滑最劇烈的區域為桃園青埔A18桃園高鐵生活圈，相較第七波信用管制前大減逾9成。同樣上榜的有緊鄰在旁的青埔A19桃園體育園區，近一年買氣也僅剩1成多，青埔過去因高鐵與重大建設題材，吸引自住與投資買盤湧入，推升房價突破6字頭，不過在打炒房政策上路後，買方轉趨觀望，建商亦放緩推案腳步，預售市場急速降溫。

包括桃園A10山鼻重劃區的交易量也銳減逾9成，該區具備機場捷運優勢，4字頭房價相對周邊具吸引力，深受首購與機場從業人員青睞，但因生活機能尚未成熟，在政策緊縮下買氣明顯急凍。第三名為新北三重頂崁工業區，近一年交易量剩不到1成，區域過去新案稀少，去年因「都廳大院」1、2期合計逾千戶量體成交，墊高基期，導致今年交易量出現大幅萎縮。接著是桃園八德生活圈，該區吸引大量雙北外溢買盤，且因捷運綠線、醫院等議題帶動，建商推案熱絡，不過，建設仍在興建中，近一年市場買氣轉弱。

第五名為新北土城暫緩重劃區，該區坐擁板南線捷運優勢，房價坐6望7，去年因單一個案大幅挹注交易量，再加上今年預售案少，進一步放大交易減幅。第六名為台中太平新光生活圈，近一年交易量僅剩1成，該區具74號快速道路與生活機能逐步到位優勢，建商推案熱絡，但建案陸續交屋、推升成屋供給，連帶影響預售買氣。接著為高雄新市鎮，近一年交易量大減近9成，先前因台積電楠梓廠進駐帶來區域利多，隨著打炒房、投資客陸續退場，預售市場轉趨保守。

最後，分別為台中沙鹿車站生活圈與烏日高鐵特區上榜，近一年買氣約僅剩1成5。沙鹿車站生活圈受惠捷運藍線、特五號道路及中科園區利多，房價快速飆漲、突破4字頭，但房市轉冷後買方追價意願逐步減弱，交易量大幅萎縮。烏日高鐵特區則因三鐵共構與百貨商場進駐，新建案供給暴增，大批投資客推升房價坐4望5，不過隨著市場降溫，該區又因生活機能尚未到位，預售買氣急速下滑。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據實價資料顯示，今年4月受到美國關稅政策衝擊，股市出現一波大跌，連帶影響民眾的資金財富與信心，據統計當時4、5月預售解約數量增加，4月解約280件，5月300件更寫下2023年7月預售解約即時揭露的新高，不過隨股市開始回升甚至寫下歷史新高，解約件數也逐漸穩定，8月又滑落到單月101件的水準。

根據先前內政部公開的統計數據，預售解約占總交易量僅1.1%，解約比率非常低，38%解約者買2戶以上預售屋、28%則是名下有屋，又購買一戶預售，總計66%有購買或持有多戶情形，解約原因並非全因選擇性信用管制所致，也有買方因換戶、增購車位需要，而先解後簽，也有因個人資金不足、工作地變更等原因而解約。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從逐月的解約件數來看，第七波管制後解約件數略為增加，尤其是今年3月開始單月245件，4月股災單月解約280件，5月更增加到統計以來新高單月300件，隨股市開始反彈穩定後，6月滑落到181件，7月剩95件，8月101件，股災當時有些民眾對於未來沒有信心，有些則是股市短期重挫，導致資金調度困難，許多原因匯聚導致當時解約狀況增加，不過第七波管制後買盤謹慎，更早前的預售也可以換約，呈現成交少、解約也少的市況。

若以區域來看，今年截至9月已揭露的都會區，解約最多是台中市274件，桃園市253件，高雄市226件，這些也是過去房價飆漲與熱銷的區域，曾敬德表示，由於解約的代價不小，除非財務出狀況、貸款可能出問題，或者是預期房價可能跌得比繳的多，否則不容易出現預售的解約潮。

「房仲給的鑑價參考，都說是保守估值，想請問各位前輩真的是這樣嗎？」一位準備購屋的網友在論壇上發出疑問，道出許多買房族共同的不安。這句話背後隱藏的是對房仲專業的質疑，以及對自身購屋決策的忐忑。當房產市場進入調整期，這種「說保守、實樂觀」的估值遊戲，正成為買賣雙方心理博弈的關鍵戰場。

保守估值話術

房仲業界所謂的「保守估值」，往往摻雜了行銷策略與市場現實的複雜計算。資深房仲私下透露，所謂保守估值通常是「可達成機率較高的價格區間」，但這個區間的上緣往往貼近賣方期待，下緣才是市場真實狀況。這種話術的目的很簡單：既能給買方信心，又不偏離市場行情太遠。

實務上，房仲提供的估值參考主要依據近期實價登錄資料，但會根據物件條件、市場熱度進行調整。問題在於，實價登錄本身就有時間落差，且不同樓層、方位、裝潢條件的價差難以精準反映。這就造成了「看似合理，實有偏差」的估值現況。

銀行鑑價現實

與房仲估值形成鮮明對比的是銀行鑑價的保守性格。銀行基於風險控管原則，鑑價通常較市場行情低5-15%，尤其在房市前景不明朗時更是如此。這種「房仲樂觀、銀行保守」的落差，往往讓購屋族陷入兩難：到底該相信哪一邊的數字？

複雜的是，銀行鑑價考量因素與房仲完全不同。銀行重視的是「處分價值」，即違約時拍賣能夠回收的金額；房仲著眼的是「市場接受度」，即買賣雙方願意成交的價格。這種本質差異，注定兩者的估值會有明顯差距。

影響鑑價關鍵因素

物件本身的條件更是影響鑑價的重要變數。屋齡、地段、管理狀況、鄰避設施、市場供需等因素都會左右最終鑑價結果。舉例來說，同一社區的不同樓層，價差可能達到3-5%；面對公園第一排與第二排的物件，價差可能超過10%。這些細節往往在房仲提供的估值中被模糊處理。

另外，市場時機也是不可忽視的因素。在多頭市場，銀行鑑價會較貼近市場行情；在空頭或盤整期，銀行會自動下修估值以控制風險。當前房市正處於政策打房與升息循環的雙重壓力下，銀行鑑價趨向保守已成必然趨勢。

自保實用建議

面對可能的鑑價落差，購屋族應該採取幾個具體自保措施。首先，在出價前最好先向常往來的銀行進行初步鑑價，了解銀行的估值區間。其次，可參考實價登錄的「去掉最高與最低價」後的區間，這個數字通常較貼近市場真實狀況。

更重要的是，在簽約時應該加入「貸款不足解約條款」，明定若銀行核貸成數未達預期時的解約機制。這個條款能在鑑價落差過大時，提供重要的退出機制，避免違約風險。

M觀點 房仲「保守估值」與銀行「嚴格鑑價」是同一市場的兩種視角

與其糾結於數字落差，不如回歸購屋本質：這間房子是否真的符合需求？價格是否在負擔範圍內？未來五年是否有居住或轉手規劃？畢竟，再精準的估值都只是參考，真正的價值應該建立在個人需求與財務能力的平衡點上。與其被數字遊戲迷惑，不如踏實地做好功課，讓每個購屋決策都經得起時間考驗。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

小宅交易日益熱絡，根據內政部不動產資訊平台資料，今年上半年全台25坪以下小宅交易佔比已達42%，也就是說，幾乎每5筆住宅交易就有2筆是小宅。觀察近10年各縣市小宅交易佔比變化，台東縣從2016年上半年的16.2%，一路攀升至2025年上半年的32.9%，增長16.7個百分點，穩居全台之冠，其後依次是桃園市（6.7個百分點）、嘉義市（6.2個百分點）、苗栗縣（5個百分點）、台南市（4.5個百分點）。對此，中信房屋研展室副理莊思敏表示，在房價與地價持續走高的環境下，建商為提高開發效益，普遍傾向推出中小坪數產品，再加上居住習慣改變與購屋總價考量，使小宅逐漸成為市場主流。



莊思敏指出，觀察近年小宅交易佔比增幅顯著的縣市，大多具備建設題材豐富、房價成長快速等特點，台東受惠於南迴公路拓寬、花東鐵路雙軌化及新興重劃區開發等利多，具長期發展潛力；桃園憑藉青埔高鐵特區、航空城計畫及多個重劃區帶動，加上價格相對親民，吸引大量雙北外溢人口移入；嘉義、苗栗與台南等地，也在科技產業進駐的加持下，成為科技新貴青睞的置產熱區。這些區域早期以透天建築居多，但隨著建商推案、民眾居住觀念的轉變，電梯大樓逐漸普及，市場結構也出現明顯轉型。

對於全台小宅交易佔比增加最多的台東縣，中信房屋台東中正加盟店店長廖咨期表示，選擇購買小宅產品的客群，大致可以分為三大類，首先是年輕首購族或小家庭，這群消費者希望擁有屬於自己的獨立空間，小宅總價較易負擔，因此成為他們首選。其次是有換屋需求的長輩，考量行動便利與安全，很多長輩都紛紛從透天搬入設有電梯的大樓或華廈。此外，小宅產品的買方中更是不乏投資與置產客群，台東坐擁得天獨厚的自然風光，許多人會在這邊購買退休宅、度假宅，小坪數產品因總價親民、出租彈性高，兼具自住與投資效益，因此受到青睞。



廖咨期表示，以縣內交易最熱絡的台東市來說，目前台東市預售大樓、華廈的成交單價普遍都在3字頭以上，由於建商有成本考量，在價格方面會比較堅持。至於屋齡10年內的新古屋，單價普遍也在2字頭以上，這些屋主多會參考新案行情訂價，因此價格表現穩定，未見明顯鬆動。相較之下，中古屋市場的議價空間更有彈性，很多中古屋的屋主，因為持有時間較長、取得成本相對較低，比較願意讓利出售，目前台東市中古大樓華廈的單價普遍仍落在1字頭，總價600-800萬元左右就有機會買到屋況還不錯的中古透天。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

危老重建與都市更新熱度持續升高，台北市年增逾4成居全國之冠，老舊飯店與商旅紛紛加入改建行列，不過，「危老條例」即將於116年5月底屆期，內政部正著手研擬修正草案，朝限制「重建前住宅使用比例需達2/3以上」，以申請住宅危老為主，未來學校、商辦和飯店將排除，對此，商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰認為，老舊飯店若只能以都更方式重建，時程拖長、成本增加，恐影響業者更新意願。



根據內政部統計，截至今年8月底，台北市累積核准危老案已達1025件，約佔六都總數的28%，其中有10幾件是老飯店搭危老改建，主要位於中山北路、南京東路與松江路等中山、松山、中正的精華軸線，土地價值極高。



賴正鎰22日指出，許多早期飯店位於交通便利、商業機能成熟的地段，老飯店資產改建不僅釋放黃金地段土地價值，更為台北都市更新注入新活力，透過都更導入複合式商辦、住宅與酒店式公寓，不僅提升土地利用效益，更能重塑城市天際線，帶動整體經濟循環，一旦改建完成，勢必帶動區域房價與商圈再起。



台北市都發局都市更新處統計，北市在全國占比近3成，是危老與都更的雙主戰場，截至113年底台北都更案累計報核已達3050件，其中113年報核案274件，比112年的192件，年增42.7%，持續創高。另據內政部資料，截至113年8月底，六都累積有4020件危老案提出申請，已核准3709件，累積核准危老案已達1025件，約佔六都總數的28%。

 

北市危老、都更雙軌推進，居全國之冠，顯示市場活絡。其中也包含神旺大飯店、六福客棧、台北馥敦南京館、洛碁大飯店花華分館、台北國賓大飯店、西華飯店及最新加入的慶泰大飯店等14個老飯店重建案。



鄉林不動產研究室指出，北市中心土地開發飽和、老舊建築林立，許多飯店業者選擇搭上都更列車，轉型為住宅或商辦開發。例如台北馥敦南京館進度最快，規劃飯店與住宅各1棟，住宅預售價每坪揭露高達156.6萬元，創下區域新高。



賴正鎰分析，新冠疫情之後旅宿市場結構改變，加上地價、水電費、人力等營運成本攀升，服務業缺人工，加上疫情之後觀光旅遊業平淡許多，來台觀光客也沒有特別復甦跡象，許多老字號飯店只好選擇透過危老或都更重建，退出旅宿市場、轉型為住宅或辦公大樓，讓舊市區迎來新一波城市風貌翻轉，成為老飯店資產轉型的改建熱區。



他舉例，台北國賓大飯店與建商合作改建為「商辦＋頂級飯店」複合式大樓，住宅部分開賣即完銷，周邊房價已站穩每坪200萬元以上，預計2026年完工後將成為新地標；忠孝東路四段的神旺大飯店則是要興建地上27層、地下6層的綜合商辦與商場大樓，規劃五星級飯店與辦公空間並行；兄弟大飯店、西華飯店、洛碁中華館、天成集團新案與西門町多家小型旅宿聯合危老案也相繼啟動，開創飯店資產重生新藍海。



內政部實價登錄資料顯示，中山北路與林森北路沿線近3年危老案密集啟動後，周邊老屋價格上漲約2至3成，以林森北路屋齡43年的「琥珀名廈」為例，111年平均成交單價約57.3萬元，今年平均單價來到70.4萬元，涨幅22.8%；中山北路一段屋齡47年的「親親大廈」，近3年2房產品成交單價也由52.8萬元來到68.2萬元、涨幅31.6%，顯示市場對區域再發展的信心。

 

鄉林不動產研究室分析，飯店改建帶來的更新效應，也同步吸引零售、餐飲與辦公品牌回流，形成「老城新生」的連鎖效應。



賴正鎰指出，政府近年推動的「危老三箭」政策—容積獎勵延長、審查程序簡化與整合補助擴大，確實加速了更新進程。北市平均審查時間已由過去1年縮短至3到5個月，若能導入線上審查與一站式協作機制，或許行政效率可再提升2成以上。



針對新版《危老條例》修正草案，以危老是居住安全法，避免商用不動產爭奪住宅重建資源，規劃「2限制、1新增」，回歸住宅為主要適用對象，未來恐再無飯店、商辦及學校的危老重建案。



賴正鎰認為，老舊飯店、商辦的產權單一，本來走危老就是最有效率，如果限制只能循都更管道，那成本就會大幅提高、時程更拉出近1倍，相關業者和建商的意願都會大打折扣，也進而影響危老的總體成果。



他強調，目前中央與地方應針對老舊商旅、飯店及中小型基地，建立更靈活的容積獎勵制度，並提供融資誘因，讓民間投資意願更積極，都市更新不只是房價議題，更關乎城市競爭力與居民生活品質，讓老建築重生、讓城市煥新，這是政府、企業與民眾共同的責任。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

昨晚與銀行朋友的一席話，讓人看見台灣消費市場正在悄悄革命。今年上半年，全台銀行存款暴增17.94兆元，光是住戶存款就增加10.77兆元，這個數字有多驚人？對比2019年全年住戶存款增加9.7兆元，等於今年半年就存了超過當年一整年的金額！更特別的是，現在利率低得可憐，要找到超過2%的存款產品難如登天，活存利率更是低到無感，但越低的利率反而讓大家存得越瘋狂。

進口豪車的光環正在快速消退。

保時捷上半年在台銷量慘跌28%，僅賣出約2.1萬輛；寶馬下滑15.5%，賓士第二季也衰退19%。曾經風光無限的Maserati，即使祭出跌破160萬元的震撼價，依然只賣出寥寥數百台。這不是消費力減弱，而是消費方向徹底轉變。國產高階車款特別是電動車與混合動力車，銷量明顯成長，這些車款定價並不比進口車便宜，顯示消費者對「豪車」的定義已經改變，進口品牌的光環逐漸褪色。

奢侈品市場同樣面臨典範轉移。

過去奢侈品賣不動時，品牌只要宣布漲價，反而能刺激買氣，消費者有著「追漲不追跌」的心態。如今這招完全失靈，連LVMH集團都出現罕見的業績下滑。愛馬仕、香奈兒等一線品牌開始低調舉辦線下特賣會，將經典款拿出來降價促銷；Burberry、COACH、Tory Burch等品牌更在蝦皮、momo等電商平台瘋狂下殺，2折、3折的優惠引發搶購熱潮。消費者購買奢侈品時，也開始精打細算講求CP值了。

這三大現象背後，反映的是台灣人特別是年輕世代的消費觀念正在質變。

大家不再盲目追求品牌光環，不再被消費主義牽著鼻子走，而是更加理性務實地選擇適合自己的消費方式。存款暴增不代表大家變有錢，而是對未來充滿不確定性，寧可把錢握在手上；不買進口豪車不是買不起，而是認為國產高階車的CP值更高；奢侈品打折才買，代表大家看清了品牌溢價的本質。

這種消費轉向可說是台灣市場的成熟表現。

當消費者開始用腦袋而非衝動購物，當大家重視實質價值勝過虛榮表象，這其實是一種更高層次的消費升級。廠商若還想用過去的行銷手法吸引消費者，恐怕只會越來越吃力。

M觀點：「與其盲目追求名牌，不如聰明選擇適合自己的商品。」

台灣消費市場的轉變告訴我們，理性消費時代已經來臨。記住，真正的品味不是買最貴的，而是買最對的，與其被品牌牽著鼻子走，不如建立自己的價值判斷。這種消費覺醒不僅讓個人財務更健康，也促使廠商提供更實在的產品與服務，對整體市場來說絕對是正向發展。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】