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中央銀行昨（30）日公布「第21屆理事會第3次理監事聯席會議貨幣政策議事錄摘要」，全體理事一致同意維持政策利率不變。根據會議紀錄，理事們普遍認為國內通膨趨緩、經濟穩健，但產業兩極化明顯，電子資通訊業因AI熱潮出口強勁，傳產業則受美國關稅政策與外需疲弱影響，當前維持利率不變是「最合宜的選擇」。

在房市政策方面，多位理事表達應再觀察現行選擇性信用管制成效，宜維持信用管制措施不變。

多位理事表示，央行除維持政策利率不變外，也可透過減發定期存單等公開市場操作手段，營造充裕資金環境，協助傳產及中小企業。與調降存款準備率相比，這樣的作法更具彈性，有助政府推動產業支持方案。

有理事提醒，實質利率雖已轉正但仍偏低，金融條件仍屬寬鬆，因此不宜貿然調整利率。

亦有理事提到，下半年仍面臨美國232條款調整及地緣政治風險等不確定性。雖然通膨已降至2%以下，但油價與能源價格變化、房租與外食等服務價格僵固性高，仍須持續觀察。若新台幣升值或油價下跌，將有助物價持續下行。

兩位理事指出，央行上修全年經濟成長率預測，顯示無降息空間；而CPI年增率逐步回降，明年可望更低，亦顯示無升息必要。

在房市政策方面，多數同意現行選擇性信用管應維持不變。理事指出，第七波信用管制成效已逐漸顯現，房市量縮價跌，但不動產貸款集中度仍高，建議讓政策持續發酵。

部分理事支持央行自第2季起給予銀行自主調整貸款控管目標的彈性，以緩解新青安貸款排撥壓力。金管會已宣布，新青安貸款自9月起不再計入特定比率，將有助舒緩排撥瓶頸。

多位理事並關注銀行資金動能是否足以支應未來預售屋、成屋及都更重建貸款需求。強調銀行放款仍須遵守「5P授信原則」，審慎評估借款人償債能力與擔保品價值，以防範風險擴大。

部分理事提醒，目前房貸逾放比雖低，但未來若景氣轉弱，部分民眾可能出現還款壓力；全國房貸負擔率多已逾30%合理標準，需進一步掌握以維護金融穩定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

「家具都搬光了，我全力配合他，結果一句『不要買了』就想拍拍屁股走人？天理何在！」一位憤怒的賣方在網路論壇上發出求救信號，揭露一樁讓他既錯愕又無助的房屋交易糾紛。這起事件起因於買方在簽約、支付70萬簽約金後，不僅單方面毀約，拒絕履行合約，更企圖透過調解「全額拿回」已進入履約保證帳戶的款項，讓賣方氣憤直呼：「如果這樣都行，以後簽約還有什麼用？」

事件回溯：賣方全力配合，換來買方無情毀約

時間拉回今年五月，賣方透過房仲與買方順利簽訂買賣契約。賣方回憶，過程中自己可說是極盡配合之能事，不僅同意買方要求，將過戶流程延遲至十月底，也早早依約開始搬遷，將屋內家具、家電淨空八成，只為了讓交易順利進行。萬萬沒想到，等來的不是歡喜交屋，而是買方一記重重的回馬槍——單方面宣布「不買了」，並且不願承擔任何違約責任。

買方心態：為何敢「耍賴」？法律與調解的實務角力

針對如此誇張的行徑，「賣厝阿明」指出，從買方目前的態度來看，他很可能正在嘗試透過「法律程序」來減少自己的損失。在正式訴訟前，調解委員會往往是第一關。買方或許企圖在調解中，利用賣方怕麻煩、想早日解決的心理，透過各種理由（例如資金突然出問題、家人反對等）博取同情，並以「一哭二鬧」的強硬態度，逼迫賣方讓步，同意退還部分甚至全部的履保款項。

然而，從法律面分析，買方此舉的勝算極低。

「賣厝阿明」明確點出，若買方提不出合法的解約條件（如賣方隱瞞海砂屋、凶宅等重大瑕疵），他將面臨的後果非常明確：

已支付的簽約金（70萬）將被賣方沒收，且金額依法不得超過總價的15%。

仍需支付違約所產生的仲介服務費，買方須負擔1-2%，賣方則為4%。

賣方自救指南：調解場上不容退讓的三大關鍵

面對即將到來的調解會議，賣方絕不能自亂陣腳。與其氣憤，更應冷靜下來，做好萬全準備：

1. 態度誠懇，立場堅定：調解時不需與對方大小聲，但一定要明確表達「一切依買賣契約走」的堅定立場。可以開場就表明願意協商，但前提是「承認違約事實」，並在契約框架下討論後續。

2. 文件齊全，證據說話：務必攜帶完整的買賣契約書、履保帳戶明細、與房仲及買方的所有通訊紀錄（Line對話尤為重要），以及家具清空後的照片。用白紙黑字證明自己已完全履約，而對方是惡意違約。

3. 善用專業，團隊作戰：你的隊友是「房仲」與「地政士」。調解前，務必與房仲統一說法，並請他們派員陪同出席。房仲為了收取服務費，有動機協助你守住契約。履保銀行則能說明款項動支必須雙方合意或憑法院判決，這能直接打擊買方「想直接拿回錢」的幻想。

M觀點：這起事件反映出「契約精神」在現實中面臨的挑戰。

買方的心態，無異於將嚴肅的不動產交易當成一場可以無成本反悔的網路購物，這是極其不負責任的行為。

我們想提醒所有買賣雙方：簽名，就是一種責任的開始。在動輒千萬的房產交易中，契約是保障彼此權益的最後防線。今天若因心軟或怕麻煩而退讓，無異是鼓勵這種「耍賴文化」，長期下來只會讓交易市場充滿不確定性，對守約的一方極度不公。

給賣方的最後建議是：你沒有錯，就不必畏戰。調解是解決問題的途徑，但絕非委屈求全的舞台。穩住立場，準備好子彈，如果調解不成，就勇敢走向法院。通常在你展現出堅決訴訟的態度後，絕大部分「心存僥倖」的買方，都會知難而退，回歸到契約的軌道上解決問題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

自去年9月19日信用管制後，七都成屋交易量呈現全面量縮。永慶房產集團根據實價登錄資料，盤點管制前後一年七都各行政區的成屋交易量減幅，發現量縮幅度最少前六名由中南部行政區包辦，其中高雄市三民區交易量減幅僅36.7%，全台減幅最少。



交易量減幅最小前十名行政區，高雄市就占三席，分別為三民區、苓雅區與前鎮區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，高雄三民區生活圈機能成熟、房價屬親民價位，加上交通便利與學區資源充足，吸引首購與自住族穩定進場；苓雅區有捷運雙線路網，且與前鎮區共享核心商圈，加上兩區皆受亞洲新灣區建設題材帶動買氣，顯示南部房市剛性需求仍具穩定支撐力。

整體而言，南部量縮幅度較北部小，主要與市場結構有關。南部房價基期較低，購屋總價相對可負擔，讓自住族群房貸壓力較輕；加上自住比重高、投資性買盤比例相對低，即使信用管制上路，市場反應仍相對平穩。同時，區域建設與產業發展持續推進，如南科、亞灣等帶動人口與就業穩定，成為支撐南部房市的關鍵動能。

中部與南部其他城市也展現相似特性。台中西區受草悟道、公益路商圈完善生活機能支撐，吸引購屋族群長期置產；台南東區則為市中心主要精華地段之一，鄰近台南火車站與南紡購物中心，區內商業發展蓬勃、人文氛圍濃厚，兼具生活機能與交通便利性，吸引大量人口定居，成為台南自住熱區代表。整體來看，中南部抗跌區域普遍具備生活成熟、房價合理與剛需穩定等特性，展現出市場的長期韌性與發展潛力。

北部雖量縮幅度大 這些區仍有穩定剛需

相較於南部，北部房價高受信用管制影響更明顯，整體交易量下滑幅度比南部高一些。不過部分核心區仍展現穩定剛需，其中以台北市大安區與新北市中和區最具代表性。陳金萍表示，大安區為北市高端自住與置產首選，生活機能完善、名校資源集中，即使房價高、貸款條件收緊，仍有穩定自住與長期持有族群支撐。至於中和區則受惠捷運中和新蘆線與環狀線串聯，加上新案供給穩定，吸引換屋與首購族進場。

若與南部區域相比，北部區如中永和雖具交通與生活優勢，但房價基期高、購屋族仰賴購屋貸款比例高，一旦貸款條件收緊或市場觀望情緒升溫，交易狀況首當其衝受到影響。反觀高雄三民、苓雅區總價平均落在1000萬至1500萬元間，房價親民、自住支撐力強，量縮幅度自然較小。

陳金萍分析，信用管制措施上路一年後，全台成屋交交量雖普遍收縮，但減幅較小的行政區多具價格合理、自住穩定、建設題材等特性，展現房市長期潛力。對購屋族而言，關注這類「量縮少、支撐力強」的區域，無論自住或長期投資，皆具相對安全與成長空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

深耕林口市場的加茂建設董事長表示，央行去年第7波房市管制措施使市場觀望，但看好自住與換屋剛性需求，隨屋齡老化與重劃區新案帶動換屋潮，營建成本也居高不下，房價短期難出現明顯回跌；他看好明年房市有望趨於平穩，表現應比今年好。

邱志揚今天出席林口新建案記者會受訪指出，近年林口最明顯的變化，就是文化北路上「新北國際AI+智慧園區」崛起，串聯林口新創園區、東森國際媒體園區、華亞科技園區、龜山工業園區，形成一條8公里AI科技廊道，加上林口交通建設有國道一號增設南北匝道工程、105市道改善工程進行中，帶動整體區域發展。

邱志揚說，加茂在林口採「先建後售」策略，雖成本較高，但購屋者可直接看到建物外觀、公共空間與施工品質，目前每週約20至30組客戶看屋。他說，不賣預售屋，是希望避免交屋後有落差而產生糾紛。

談到房價走勢，邱志揚認為，房價要明顯下修「不太可能」，因土地與營建成本仍在高點，又有通膨因素，加上台灣超過一半房子屋齡都超過50年，具換屋剛性需求，這些都支撐房市價格，短期難出現明顯回跌。

對明年房市展望，邱志揚持樂觀態度以對。他說，央行去年祭出第7波房市信用管制，「對營建業已到極限」，近期政策也出現放鬆跡象。至於今年12月央行是否會再度釋出放寬措施，他認為，應不會再加碼管制，明年房市買氣「至少會趨於平穩」，表現有機會比今年好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

「八五折的誠意滿滿，竟然無人問津；裝潢精美的同社區物件，卻創下成交新高。」一位在中壢執業的房仲「睡貓」，用親身經歷揭露房市中最矛盾的人性現象。曾經當過兵、做過工、玩過金融，也當過投資客的他，發現市場從來不是理性的數字遊戲，而是一場精彩的心理學實驗。

睡貓分享了一個真實案例：

有個市價一千八百萬的案子，屋主願意以八五折急售，這樣的讓價幅度在當前市場可說是誠意十足。然而掛牌三週後，詢問度卻低得可憐。反倒是同社區另一個經過精心裝潢的物件，以高於行情的價格順利成交，還創下社區新高紀錄。這種「便宜沒人買，貴的搶著要」的現象，在房市中不斷重演。

購屋者表面上是在找房子，實際上是在尋找能夠打動內心的「故事」。

一面牆的顏色、屋主的生活背景、甚至是其他看屋人潮營造出的搶手氛圍，都比冰冷的價格數字更具說服力。他回憶過去擔任投資客時，儘管網路上充斥「投資客房子不能買」的批評，但經過精心包裝的物件總能吸引大批看屋人潮，並在短時間內成交。

這種消費心理的矛盾在留言區尤其明顯。

睡貓觀察，總有網友信誓旦旦地說「等五折再買」、「房價要崩了」，同樣的劇本從2010年上演至今，市場卻從未如他們所願。反而是在精心裝潢、氣氛溫馨的物件前，這些聲音都會消失，取而代之的是搶著出價的實際行動。

房市專家認為，這種現象源於人們對「安全感」的追求。

過度的折扣反而會引發「是不是有瑕疵」的疑慮，而經過精心布置的空間則能營造出「這就是理想家」的想像。這種心理機制讓市場出現一個奇特現象：200萬的降價抵不過一個20萬的瑕疵帶來的疑慮，而適度的包裝卻能創造遠超過成本的價值。

M觀點 房市就像一面鏡子，照出的從來不是客觀價格，而是人性。

與其糾結於數字高低，不如認清自己真正追求的是什麼。是撿便宜的優越感？還是居住品質的滿足感？睡貓的經驗告訴我們，與其等待不切實際的崩盤，不如務實地尋找能打動自己的空間。畢竟，房子最終是拿來住的，不是拿來算的。在感性与理性的拉鋸中，找到真正適合自己的家，遠比預測市場高低點來得重要。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

市場趨冷，低公設比新案異軍突起，今年第三季六都預售屋的主建物占比約在45.4％～52.5％，六都中除了高雄市達50％以上外，其餘五都未及五成，近期房市不佳，買方對室內空間更為追求，高公設建案乏人問津，今年以來成交新案的主建物占比，較過去提升。

主建物坪數是指不含陽台等附屬建物、公設等公用空間的坪數，計算主建物坪數占整體權狀比例，可反應該案實際使用面積多寡，也就是「實坪」或「室內坪數」。據住商機構統計，包括台北、新北、桃園、高雄等地第三季新案的主建物占比均較往年提升。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，新案市場受大環境衝擊，購屋意願降低，現階段能成交案場要不價格具優惠，或本身條件夠吸引人，過去令購屋人所詬病的高公設比新案則成交件數略減，目前都會區房市幾乎走向小宅化，但平均主建物占比仍較往年提升。

如果買方追求實坪面積大的建案，則可以朝向基地面積大的社區、更多住戶分攤公設，或屋齡20年以上的大樓，因消防法規變革早期8樓以上大樓無需具備雙逃生梯，公設比相對較低。

六都預售案主建物占比約接近五成，其中又以台中45.4％為六都最低，住商不動產中區協理賴萬分析，近期台中推案多集中於14期、單元二及單元三等重劃區，這些區域具有低密度開發、高綠覆率等特點，若是新案基地較小又採低密度開發，加上不少中南部建商訴求氣派與豐富公設，都會拉高公設比。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

限貸令讓全體銀行對房貸業務的承作更加保守，許多購屋族向銀行申貸時頻頻碰壁，根據房仲業者統計，導致今年上半年新申貸人數大減35.1%，保險業卻異軍突起，房貸新申貸人數年增近9成，成為市場中最亮眼的金融機構，不僅因放款限制較銀行寬鬆，且具備低利優勢，平均房貸利率甚至略低於銀行，在這波打炒房的政策風向下，成功搶攻房貸市場，成為亟需資金活水的消費者新選擇。

台灣房屋根據聯徵中心最新資料，統計今年上半年各類金融機構的房貸往來新申貸人數，整體金融機構上半年共有11.8萬人新申貸，相較去年同期縮減5.4萬人，在五項金融機構類別中，全體銀行新申貸人數縮水最多，上半年不到10萬人申貸，比去年同期的15萬餘人、減少約5.3萬人，降幅達35.1%；保險業異軍突起，新增申貸人數達3813人，年增86.2%，將近9成，是業績成長最亮眼的金融機構。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，銀行新申貸人數減少，除了整體買氣較去年萎縮，央行對不動產放款總量管制、財金部會進行金檢，以及《銀行法》第72之2條等約束，都讓銀行對房貸業務的承作更加保守，使得全體銀行的新申貸情況，遠遜於第七波選擇性信用管制實施之前。

根據聯徵中心的數據，從去年9月至今年6月為止，保險公司新申貸人數總計達6304人。張旭嵐指出，由於保險業不受銀行法規範，且不動產放款上限為35%，相較銀行的30%更高，過去較少發展不動產放貸業務，可放貸水位較充沛，去年原本退出房貸市場的保險公司重返房貸市場，服務客戶之餘，也有助拓展保險客源。

根據金管會於8月底的盤點，到明年底前，保險業仍有3300億元的房貸承作空間，讓保險業的房貸業務，在打炒房的大環境下逆勢顯著成長。觀察新申貸案件的平均房貸利率，過去保險公司的利率多半高於銀行，近一年來保險公司在利率競爭上，反而愈來愈有優勢，以今年6月來說，保險公司的新申貸案件，平均房貸利率不到2.4%，略低於銀行2.417%。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中直言，銀行因打炒房政策保守放貸，紛紛拉高利率「以價制量」，反倒是保險公司的放款限制較銀行寬鬆，更具低利搶市的空間；加上保險業的房貸往來對象，以互動密切的優質保戶為大宗，給予的利率條件相對實惠，今年6月的平均利率僅高於郵政儲金，優於銀行、信用合作社及農漁會等金融機構。

至於郵局的利率雖為各類金融機構中最低，陳定中說，因郵局放款有明確的年齡限制，且放款金額最多為2000萬元，也無30年期以上的方案可選，對消費者較欠缺規劃彈性，即使郵局的平均利率低，但在房貸市場的市佔率相當有限；因此，有意找尋房貸替代方案的民眾，平均利率次低的保險公司是相對理想的選項。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

財富移轉潮升溫，不動產贈與成為熱門議題。根據《遺產及贈與稅法》，每人每年贈與免稅額自2008年調整為244萬元以來未再變動；在房價動輒上千萬元的環境下，許多家庭為了節稅，傾向以「買賣」或「生前贈與」方式移轉房產。然而專家警告，若操作不當，不僅可能被認定為「假買賣、真贈與」，也可能因時機錯誤反而增加稅負。

盛方律師事務所主持律師王士豪指出，近一年來詢問「買賣移轉」與「房產繼承」相關的民眾顯著增加，反映市場對節稅與資產配置需求上升。他表示，依《遺產及贈與稅法》第5條第六款規定，二親等以內親屬間的財產買賣，除能提出確實付款證明外，均以贈與論課稅，「若子女向父母買屋，但款項仍由父母帳戶支付或價格明顯偏低，國稅局多半會視為贈與行為。」

王士豪分析，以買賣方式移轉房產，雖可適用自用住宅10％土地增值稅優惠，並墊高子女未來出售時的成本價、減輕房地合一稅負，但若金流不明或契約設計不當，節稅效果反而消失。他提醒，民眾應完整保存匯款紀錄、契約金額與評價報告，以避免後續被追稅或認定違法。

依《土地稅法》第28條規定，繼承案件免徵土地增值稅與契稅，但若採贈與方式，仍須同時負擔兩項稅款，對高價住宅而言，合計金額可達百萬元以上。財政部臺北國稅局進一步說明，贈與不動產時土地增值稅與契稅的納稅義務人為受贈人，若由受贈人自行繳納，可自贈與總額中扣除，整體稅負較低；若改由贈與人代為繳納，則該筆稅捐須併入贈與總額計算，反而會增加應納贈與稅額。官員提醒，規劃生前贈與房地時，應先確認納稅人別與金流歸屬，才能真正達到節稅效果。

另外，遺產稅的計算以土地公告現值與房屋評定現值為基準，通常僅為市價的三至四成，實際稅負遠低於多數民眾想像。王士豪指出，許多家屬在長輩病重時匆忙辦理贈與，反而忽略繼承可享免稅優惠，「節稅應從整體結構評估，而非只看一筆交易。」

他建議，長者若欲提前規劃，可同步簽立意定監護契約或設立自益信託，以兼顧資金控管與財產安全。「每年244萬元的免稅額只是起點，真正關鍵在於金流證明與契約設計；若貿然操作，不僅節稅不成，還可能面臨補稅、罰鍰與家庭爭議。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

信義房屋指出，股市回穩帶動信心站上2萬7，預售解約潮也同步緩解，據實價登錄資料，今年4、5月受美國關稅政策與股災影響，解約量飆破300件寫下新高，不過隨股市反彈創高，8月已降至101件，較5月減少66%。

根據內政部統計，預售解約占總交易量僅1.1%，其中38%為購買2戶以上預售屋者，28%則名下已有房再購一戶。解約主因除資金緊縮外，也包括換戶、增購車位或工作調動等因素，並非全因選擇性信用管制所致。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，第七波管制後解約件數曾短期上升，3月245件、4月280件、5月更達300件新高，但隨股市回升，6月降至181件、7月95件、8月101件。他分析，股災時部分民眾信心下滑或資金調度困難，導致短期解約潮，但隨市場穩定，解約情況亦明顯緩和。

從區域來看，截至9月，解約最多的城市為台中274件、桃園253件、高雄226件，主要集中於房價漲幅大、交易熱區。曾敬德提醒，解約成本高，除非財務或貸款出問題，否則不易出現預售解約潮，市場整體仍屬穩定。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部公開數據顯示，今年4月受到美國對等關稅政策衝擊，股市出現一波大跌，連帶影響民眾的資產與信心，當時4、5月預售解約數量增加，4月解約數量280件，5月更來到300件，寫下2023年7月預售解約即時揭露的新高，不過，隨著股市屢創歷史新高，解約件數逐漸轉為穩定，8月僅有101件的水準。

根據先前內政部公開的統計數據，預售解約占總交易量僅1.1%，解約比率非常低，38%解約者、買2戶以上預售屋；有28%的民眾是名下有屋，又購買一戶預售；總計66%有購買或持有多戶情形，解約原因並非選擇性信用管制所致，也有買方因換戶、增購車位需要，而先解後簽，也有因個人資金不足、工作地變更等原因而解約。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從逐月的解約件數來看，第七波信用管制後解約件數略為增加，尤其是今年3月起來到245件，而4月股災發生後，單月解約280件，5月更增至300件，創統計以來新高，隨著股市反彈，6月滑落到181件，7月剩95件，8月則有101件。股災時有些民眾對未來沒有信心，或是因股市短期重挫，導致資金調度困難，不過，第七波信用管制後買盤謹慎，更早前的預售也可以換約，呈現成交少、解約也少的市況。

若以區域來看，截至今年9月，已揭露的都會區當中，台中市解約數量最多、有274件，桃園市為253件、高雄市226件，這些都是過去房價飆漲與熱銷的區域。曾敬德說，由於解約代價不小，除非財務出狀況、貸款可能出問題，或預期房價可能跌得比繳的多，否則不容易出現預售的解約潮。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】